Захист прав власників землі: що, як та коли

Зняття так званого мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення – процес важливий та історичний. Це нова епоха для земельної сфери нашої держави. «Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю...» – віднині це, гарантоване Конституцією право, стосуватиметься і власників земельних ділянок.
Утім за десятиліття, коли українці люди не мали законодавчої можливості бути повноцінними розпорядниками своєї власності, українці розучилися почуватися господарями на власній землі та мають безліч питань і навіть побоювань щодо земельної реформи. У цьому документі ми зібрали найпопулярніші та найважливіші питання, які виникають у громад щодо земельного законодавства, та відповіді на них. Проо це розповіли у Північно-Східному міжрегіональному управлінні Міністерства юстиції (м. Суми), посилаючись на Мін’юст. 

Хто зможе викупити землю?
Відповідно до законодавства, викупити землю можуть громадяни України, яким належить право:
• постійного користування;
• право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення фермерського господарства;
• орендарі ділянок, які набули право оренди через переоформлення права постійного користування до 2010 року.
Ці категорії громадян можуть викупити земельні ділянки з розстрочкою до 10 років. Ціна землі буде дорівнювати нормативній грошовій оцінці, без проведення земельних торгів.
У разі купівлі ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після першої сплати.

Що необхідно здійснити для реєстрації права власності на землю?
По-перше, у ділянки повинен бути кадастровий номер. Його наявність можна перевірити на Публічній кадастровій карті України: http://surl.li/ydva. Якщо кадастрового номера немає – зверніться до розробника документації із землеустрою для виготовлення технічної документації щодо встановлення чи відновлення меж ділянки в натурі та зареєструйте ділянку в Державному земельному кадастрі. Під час реєстрації ділянки їй буде присвоєно кадастровий номер.
По-друге, зареєструйте право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, якщо до цього часу ви цього не зробили. Для реєстрації права зверніться до виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, нотаріуса чи ЦНАП: https://my.gov.ua/info/servicecenters
При собі необхідно мати паспорт для встановлення вашої особи. Також для реєстрації права власності підготуйте документи:
• підтвердження сплати адміністративного збору;
• документ про права на ділянку (державний акт на право власності на землю, договори купівлі-продажу, дарування, міни, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину).
Після реєстрації права власності на землю отримайте паперовий чи електронний витяг із Державного реєстру речових прав.
Реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та вказаний пакет документів зможе гарантувати вам право користування, володіння розпорядження земельною ділянкою й допоможе уникнути багатьох ризиків.

Для чого потрібен кадастровий номер?
Присвоєння кадастрового номера — обов’язкова складова процесу приватизації, оформлення прав власності, врегулювання договірних відносин, що здійснюється шляхом державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.
Кадастровий номер присвоюється земельній ділянці незалежно від форми власності. У разі переходу права власності на земельну ділянку від однієї особи до іншої, виникнення інших, крім права власності, речових прав на земельну ділянку, зміни речових прав на земельну ділянку, інших відомостей про неї кадастровий номер не змінюється.
У разі поділу чи об’єднання земельній ділянці/земельним ділянкам присвоюється нові кадастрові номери.
У разі якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. Тому отримання кадастрового номера земельної ділянки, яка вже належить особі на підставі державного акту про право власності на землю, але в якому відсутній кадастровий номер — є необхідною умовою для реєстрації самого права власності на земельну ділянку.
У разі, якщо відомості про земельні ділянки, право власності на які виникло до 2004 року, не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою їх власників.

Які документи необхідно буде надати нотаріусу для посвідчення договору про відчуження земельної ділянки?
Пакет документів, який потрібно буде подати нотаріусу, варіюватиметься в залежності від суб’єктного складу учасників правочину. Наприклад, якщо сторонами договору відчуження земельної ділянки є громадяни, то окрім документів, які підтверджують їх особу і громадянство України, потрібно обов’язково надати:
• державний акт на право власності на землю;
• договір;
• свідоцтво про право на спадщину або інший документ, що підтверджує право власності;
• документи про грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки.
З метою визначення загальної площі ділянок, які вправі набути у власність одна особа, нотаріусу необхідно буде надати відомості та документи про перебування набувача у шлюбі, у тому числі, зареєстрованому за кордоном, та про набуття землі сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя.
Водночас нотаріус, як суб’єкт первинного фінансового моніторингу, має право витребувати у потенційного покупця відомості та документи, що підтверджують джерела походження коштів для придбання земельних соток чи гектарів.

Коли здійснюється укладення договору оренди земельної ділянки?
• із земель приватної власності — за згодою орендодавця та особи, яка має право орендувати таку земельну ділянку;
• із земель державної або комунальної власності — на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, або за результатами аукціону;
• на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.
Земельна ділянка за договором оренди землі вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Строк дії договору оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.
Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути менш як 7 років.

Як здійснюється поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020?
Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16.07.2020, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. При цьому у разі внесення змін до договору оренди землі після 16.07.2020 на них поширюватимуться правила щодо поновлення договорів оренди землі, визначені статтею 126¹ Земельного кодексу України.
Важливо! Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору має подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Коли може бути припинено договір оренди землі?
Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі, серед іншого, припиняється в разі:
• закінчення строку, на який його було укладено;
• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
• відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
• набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Коли договір оренди землі може бути достроково розірвано?
Визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі: за згодою сторін та за рішенням суду.
За згодою сторін:
• у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення — за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань;
• у разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
За рішенням суду:
• невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі»;
• невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами договору;
• у разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;
• на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Як здійснюється нарахування земельного податку фізичним особам?
Земельний податок – це обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), та постійних землекористувачів.
Нарахування земельного податку здійснюється податковими органами (за місцем знаходження земельної ділянки) індивідуально для кожної фізичної особи на підставі даних Державного земельного кадастру.
Контролюючі органи обчислюють суми земельного податку та надсилають (вручають) платнику за місцем його реєстрації до 1 липня поточного року податкове повідомлення-рішення.
Фізичні особи сплачують земельний податок протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення.
Якщо платник податку виявив розбіжності у відомостях про земельну ділянку, що були надані контролюючими органами, йому необхідно звернутись до контролюючого органу за місцем знаходження земельної ділянки з оригіналами документів на право власності, користування пільгою для проведення звірки та уточнення даних.

Коли потрібно встановлювати межі земельної ділянки?
Власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними.
Основні випадки, в яких виникає необхідність встановлення меж земельної ділянки:
• втрата чи пошкодження раніше встановлених межових знаків;
• проведення будівельних робіт на земельній ділянці (в т.ч. при встановленні огорожі земельної ділянки);
• під час вирішення межових спорів з власниками сусідніх земельних ділянок;
• буріння свердловин;
• придбання земельної ділянки новим власником та інші.

Як реалізувати своє право на безоплатне отримання земельної ділянки?
Передача земельних ділянок безоплатно із земель державної і комунальної власності у власність громадян у розмірах, визначених законом, провадиться один раз по кожному виду використання. Це означає, що ви маєте право отримати у приватну власність до шести земельних ділянок різного цільового призначення: для ведення фермерського господарства; для ведення особистого селянського господарства; для ведення садівництва; для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); для індивідуального дачного будівництва; для будівництва індивідуальних гаражів.
Крок 1 Обрання вільної земельної ділянки за бажаним місцем розташування та з відповідним цільовим призначенням. У цьому може допомогти Публічна кадастрова карта за посиланням: https://map.land.gov.ua.
Крок 2 Звернення до сільської, селищної, міської ради (якщо питання стосуються земель комунальної власності) та надання необхідних документів.
Крок 3 Замовлення розроблення проекту землеустрою у землевпорядній організації шляхом укладення відповідно договору з чітким визначенням вартості та строків виконання робіт.
Крок 4 Реєстрація земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.
Крок 5 Затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
Рішення про затвердження проекту землеустрою є одночасно рішенням про передачу земельної ділянку у власність чи у користування.
Крок 6 Державна реєстрація права власності тепер Вашої земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Після реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Ви стаєте повноправним власником земельної ділянки.

Як змінити цільове призначення земельної ділянки?
Зміна цільового призначення земельних ділянок, що не належать до державної чи комунальної власності, здійснюється сільською, селищною, міською радою.
Етап 1. Необхідна нотаріально засвідчена заява на зміну цільового призначення земельної ділянки, підписана власником. Саме ця заява і буде підставою для розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється.
Проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок може передбачати зміну цільового призначення декількох земельних ділянок, за умови що власником земельної ділянки приватної власності є одна особа.
Етап 2. Власник земельної ділянки повинен подати розроблений проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки до відповідно сільської, селищної, міської ради. Затвердження документації щодо земельної ділянки, що розташована за межами населеного пункту, здійснюється районною державною адміністрацією.
Підставою для відмови у затвердженні проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівній документації. Відмова у зміні цільового призначення земельної ділянки або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.
Етап 3. Якщо рішення про затвердження проєкту землеустрою прийняте, потрібно внести відповідні зміни до Державного земельного кадастру. Для цього документація із землеустрою подається Державному кадастровому реєстратору через центр з надання адміністративних послуг (ЦНАП) або через електронний кабінет.